Навіщо нам ОСББ?
На Київщині створення об’єднань співвласників іде досить повільними темпами. Експерти розвіюють сумніви тих, хто остерігається долучатись до цього процесу
Хоч старт створенню об’єднань співвласників багатоквартирних будинків був даний ще з 1992 року, цей процес уже упродовж багатьох років супроводжується дискусіями і запитаннями від власників квартир: а навіщо нам це, де гарантія, що з ОСББ буде краще?
Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) фахівці називають маленькою громадою. На Київщині процес створення таких «громад» іде досить скромними темпами. Так, в області налічується 6930 багатоквартирних будинків, а ОСББ станом на 1 вересня 2019 року створено лише в 902. А тим часом загалом в Україні темпи створення об’єднань істотно вищі. І приклади діяльності таких «громад» свідчать про ефективність об’єднань. Що є найбільшим каменем спотикання перед створенням ОСББ? Журналіст «Погляду» поспілкувалася з цього приводу з фахівцями Проекту ЄС/ПРООН «Об’єднання співвласників будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень» (HOUSES), і поцікавилась думками експертів і голів ОСББ з різних регіонів України.
Про ОСББ написано і сказано уже багато. Досвід діючих об’єднань красномовно свідчить про те, що саме об'єднання співвласників на сьогодні є найоптимальнішою формою організації співвласників для прийняття рішень щодо спільної власності. Так само про це свідчить статистика.
ДОВІДКА. За інформацією Державної служби статистики України, станом на 1 травня 2019 року в Україні (без урахування тимчасово окупованої території Автономної Республіки Крим і м. Севастополя) було зареєстровано 30674 об'єднань співвласників багатоквартирного будинку. Для порівняння: станом на 1 травня 2015 року (тобто, до прийняття Верховною Радою України Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, який, у тому числі, удосконалив законодавче регулювання створення і діяльності ОСББ) було зареєстровано 15,934 ОСББ. Тобто, лише за останні 4 роки кількість ОСББ в Україні подвоїлася.
Однак там, де вони ще не створені, сумнівів власників квартир ще достатньо. Не завжди швидко приходить усвідомлення, що людина одночасно із отриманням разом із правом власності на квартиру в багатоквартирному будинку стає також і співвласником усього будинку, тобто місць загального користування, опорних конструкцій, внутрішньобудинкового обладнання тощо.
«Давайте проведемо такі паралелі. Якщо приватний одноквартирний будинок – це автівка, то багатоквартирний – автобус. І цей автобус – ваш спільний, – каже регіональний координатор проекту HOUSES у Київській області Інна Волошина. – І якщо власник автівки їде куди хоче, і сам турбується про свою машину, то як бути тим, хто в автобусі? Приватизували кожен своє крісло (читай-квартиру), прикрасили його, але чи стане автобус надійним і комфортним, якщо опіку над ним довірили найнятому механіку «зі сторони», якому, за великим рахунком, діла до нього поза межами обумовлених обов’язків немає? Отож. Те ж саме – і з багатоквартирним будинком, який, відповідно до закону – спільна сумісна власність власників квартир (а також нежитлових приміщень). Так, може, кращий варіант – самим подбати про спільне майно, про те, щоб тримати свій «автобус» справним, заправленим пальним, теплим і комфортним, а головне – спільно домовитись – куди їхати?»
Інна Волошина зауважує, що якщо не буде мотивації для мешканців, вони не будуть зацікавлені у створенні об’єднань. І розповідає про найкращі мотиватори для створення ОСББ.
Мотивація – велика сила
Мотив перший. Ви самі створюєте комфортне середовище проживання. Багатоквартирний будинок, як і будь-яке інше майно, потребує утримання, поточного і капітального ремонтів. І чим дбайливіше будинок утримується, тим комфортніше проживати в ньому. А хто може бути зацікавлений у доброму стані будинку більше, ніж його співвласники - власники квартир у будинку?
Мотив другий. Ви самі вирішуєте, скільки грошей вкладати в будинок. Насамперед, усі найважливіші питання в об’єднанні - про затвердження кошторису, визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку - приймаються виключно загальними зборами ОСББ. Нині Законом України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” встановлено такий порядок прийняття спільних рішень, коли якщо не всі, то, принаймні, абсолютна більшість співвласників долучаються до голосування - інакше рішення просто не буде прийнятим.
Мотив третій. Ви самі вирішуєте, які роботи і чиїми силами проводити в будинку. ОСББ в Україні створюються зі статусом юридичної особи. Тобто, можуть відкривати рахунки в банках, від власного імені укладати договори, наймати працівників, залучати підрядників. Відтак співвласники можуть самостійно організувати не лише повноцінне утримання будинку, а й реалізацію серйозніших заходів, як-от утеплення. Деякі співвласники побоюються, що їм “не вистачить коштів” на утримання їхнього будинку. Але ж, вносячи плату управителеві чи старому ЖЕКу, ви вже оплачуєте утримання будинку. До того ж, не можете проконтролювати, куди вони йдуть. А часом, почавши самостійне утримання будинку, люди бачать, що насправді грошей вистачає на більше, ніж на те, що за ті самі кошти робив ЖЕК.
Мотив четвертий. Ви можете отримати допомогу від держави на енергоощадні заходи. Низка державних програм, наприклад, «Теплі кредити» дає можливість отримати відшкодування на енергозбереження до 40%. Таким чином можна не просто поліпшити якість утримання будинку, а піти далі - досягнути економії теплової та електричної енергії. А отже –поліпшити якість проживання в будинку та дещо зекономити на платежах.
Чого найбільше бояться люди?
Іноді процес об’єднання проходить за принципом «Сім раз відмір, і… не відріж». Нерідко люди, нажахані різноманітними страшилками щодо ОСББ, так і не зважуються об’єднатись. Ці страшилки вже стали майже хрестоматійними міфами, до яких зазвичай активно вдаються противники ОСББ. А тим часом ці страхи легко розвіяти, тому що співвласники в ОСББ надійно захищені законодавством, норми якого міцно закріпили їхні права, і насамперед – майнові.
1. Страх: Керівництво ОСББ може виявитись недобросовісним. "Голова правління може виявитися непорядною людиною і несправедливо розподіляти кошти ОСББ" – такі побоювання досить часто виловлюють власники квартир.
Дійсність: Згідно з законом, управління поточною діяльністю ОСББ здійснює колективний виконавчий орган - правління (а не одноосібно голова правління). Правління обирається виключно загальними зборами ОСББ, таким чином, співвласники самі визначають, кому доручити управління своїм будинком. А правління надалі колективно приймає усі рішення, що стосуються поточної роботи ОСББ. Якщо співвласники не задоволені діяльністю правління – його можна переобрати.
Людмила Шанц, голова правління Громадської спілки "Об'єднання ЖБК" та ОСББ "Вікторія" (м. Запоріжжя): “Створення ОСББ в будинку - це створення Спільноти з великої літери. Я вже понад 20 років очолюю спілку, яка об’єднує ОСББ і ЖБК нашого міста. І бачу, як змінюються люди. І голови та члени правлінь, і співвласники будинків. Об’єднання дає усвідомлення, наскільки багато можна зробити об’єднаними зусиллями”.
2. Страх: Діяльність правління ОСББ неможливо проконтролювати. Люди побоюються насамперед того, що невідомо куди йтимуть їхні кошти.
Дійсність. Контроль за діяльністю правління встановлююсь самі співвласники. Здійснює його обрана ними ревізійна комісія (або ревізор). Ревізійну комісію (ревізора) обирають виключно загальними зборами об’єднання, і тільки з числа співвласників багатоквартирного будинку. Жодна інша форма управління багатоквартирним будинком не здатна забезпечити такої прозорості і контролю за використанням коштів, як ОСББ. Використання ж коштів, які сплачуються ЖЕКу, проконтролювати неможливо.
3. Страх: Через відмову від ЖЕКу будинок буде нікому обслуговувати. “У нас немає фахівців, які добре знаються на експлуатації будинків, водопостачанні, бухгалтерії та інших важливих питаннях - електриків, сантехніків. Без таких фахівців, ОСББ не зможе нормально працювати.”
Дійсність. В ОСББ самі співвласники вирішують, які роботи і за які кошти виконувати в своєму будинку, в якому розмірі збирати для цього внески. А попит породжує пропозицію. Якщо серед співвласників багатоквартирного будинку немає певного фахівця - його можна найняти “зі сторони”. Адже закон не вимагає від співвласників утримувати свій будинок виключно своїми силами. Навпаки - для того ОСББ і надано статус юридичної особи, щоб об’єднання могло повноцінно функціонувати і залучати на ринку праці необхідних фахівців. А зростання кількості ОСББ в Україні привертає до них увагу потенційних підрядників. Такими чином, все більше підприємств, фізичних осіб-підприємців, фахівців і кваліфікованих робітників (юристів, бухгалтерів, інженерів, сантехніків, електриків) орієнтуються на ОСББ як своїх основних клієнтів.
Олександр Лавриненко, голова правління ОСББ “Молодіжний-15” (м. Київ): “Ми, навіть маючи ОСББ, до останнього трималися за ЖЕКи - спершу за комунальний, потім приватний. Але, зрештою, перейшли на самообслуговування, найняли персонал, уклали договори з підрядниками. Виявилося, це не так страшно, як здавалося. Вистачає і на поточне утримання, і на деякі ремонти. Оновили систему диспетчеризації ліфтів, нещодавно встановили в під’їздах LED-лампочки. А внесок на утримання будинку у нас із квадратного метра зараз нижчий, ніж у сусідніх будинках, які обслуговує комунальний ЖЕК.”
4. Страх. А якщо доведеться платити за сусіда? Мовляв, «у будинку завжди знайдуться боржники, і, їхні неплатежі доведеться покривати за рахунок сумлінних співвласників».
Дійсність. Чинним законодавством передбачено достатньо механізмів юридичного впливу на боржників. А практика роботи ОСББ напрацювала і чимало прийомів досудової роботи з неплатниками, якими досвідчені голови правлінь радо діляться із новачками.
Вікторія Погорєлова, голова правління ОСББ “Мотор” (м. Київ): “Рішення про виконання тих чи інших робіт приймають самі співвласники - більшістю голосів. Внески від співвласників є джерелом фінансування робіт. Якщо ж хтось не платить - він зазіхає на спільні фінанси і ставить під загрозу виконання запланованих робіт, тому слід негайно з’ясувати причини такої безпрецедентної поведінки. А далі, залежно від причин, вжити тих чи інших досудових або судових заходів впливу. Досвід показує, що при добре організованій роботі зі збору платежів, вчасно чи з невеличкою затримкою внески платять всі.”
5. Страх. "А чи не забере банк наші квартири?" Зазвичай такі запитання виникають, коли йдеться про залучення кредитних коштів для термомодернізації свого будинку.
Дійсність. Насправді створення ОСББ не змінює відносин власності у багатоквартирному будинку: ОСББ не стає власником ні окремих квартир, ні багатоквартирного будинку в цілому. А співвласники, згідно з чинним законодавством, не несуть відповідальності за зобов’язаннями ОСББ. ОСББ є юридичною особою з власним банківським рахунком. Співвласники можуть створювати цільові фонди (і обов’язково повинні - ремонтний і резервний фонди), внески до яких збираються на власному рахунку ОСББ. За ці кошти ОСББ і виконує необхідні роботи. Окрім цього, державою та органами місцевого самоврядування прийняті і приймаються державні та місцеві програми підтримки.
Вадим Кошманов, голова правління ОСББ “Сибіряка-47”, член правління Асоціації ОСББ “Веста-К” (м.Маріуполь): “В місті Маріуполь прийнята програма компенсації частини кредиту та частини відсоткових ставок, яка дозволила моєму ОСББ «Сибіряка – 47» брати участь в державній програмі «Теплих кредитів». Завдяки цій програмі наше ОСББ заплатило всього лише 10% від вартості матеріалів та 1.5% банківської ставки.”
Юлія Сабатюк, голова правління ОСББ “Відродження”, голова Асоціації ОСББ “Лучани” (м. Луцьк): “Моє ОСББ було одним із перших в місті, яке провело комплексну термомодернізацію будинку. 2009 року ми встановили сучасний індивідуальний тепловий пункт, потім поміняли вікна на енергозберігаючі, і, зрештою, 2012 року провели утеплення будинку. Було непросто, але ми це зробили. А результати добре побачили в опалювальний сезон: в розрахунку на один квадратний метр ми платили за опалення втричі менше, ніж сусідні немодернізовані будинки.”
Коли найдоцільніше створювати ОСББ?
Це питання нерідко ставлять співвласники будинку. Можна з упевненістю відповісти: чим раніше, тим краще. Деякі співвласники займають таку позицію: “Хай ЖЕК спершу відремонтує наш будинок, а вже потім ми створюватимемо ОСББ!” Але так можна чекати «до нових віників», бо якщо нічого не було зроблено досі, то наївно сподіватися, що у “переддень” створення ОСББ ЖЕК з доброго дива візьметься виправляти усі проблеми, які накопичилися за ці роки. Краще не зволікати! Чим раніше створите ОСББ і візьметеся самостійно управляти своїм будинком - тим менше проблем доведеться усувати. Зволікання зі створенням об’єднання в цій ситуації - це просто відкладання неминучого на потім.
«Після створення об'єднання ваш будинок стає вашою громадою. Люди дізнаються про стан свого спільного майна, зустрічаються на загальних зборах, вчаться знаходити компроміси і приймати спільні рішення, дізнаються більше одне про одного і про стан свого спільного майна. Співвласники багатоквартирного будинку більше довіряють одне одному і більше вірять у свої сили. А відтак - поліпшують якість свого життя у будинку. Як каже Вікторія Погорєлова, там, де є ОСББ, житло починається з під’їзду, а не з квартири, бо там дім пахне справді домом! І коли люди усвідомлюють себе господарями власного будинку, вони здатні разом покращувати свій будинок, усвідомлюючи при цьому, що він, так же як і їхня власна квартира є цінним активом, який вони потім залишать своїм дітям та онукам», зауважує Інна Волошина.
Регіональний координатор проекту «Об’єднання співвласників будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень» (HOUSES) у Київській області зазначає, що низка міст Київщини, наприклад, Українка, уже співпрацює з проектом. І запрошує всіх зацікавлених долучитися до проекту, зареєструвавшись за посиланням. Також з Інною Волошиною можна зв’язатися за телефоном 066 46180 60.